北京二手房价格反弹,什么叫商品住宅价格指数

近日（2020年11月16日），国家统计局对外公布了2020年10月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。对2020年6月15日国家统计局70城一手房价格指数的点评易居研究院智库中心研究总监严跃进1、房价指数根据简单算术平均计算,从房价指数数据看,5月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.5%,同比涨幅为4.9%。

路透根据中国国家统计局周一公布数据测算,4月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升5.1%,涨势延续55个月,涨幅续创2018年6月以来最低。

针对最近的房价指数有什么趋势性的解读？为什么？

近日（2020年11月16日），国家统计局对外公布了2020年10月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。其中西安市新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.5%（环比是指相较于上个月），同比增长7.6%（同比是指相较于去年同期），还值得大家注意的是，以2015年定基基准，西安市以180.1的增长指数位列全国70个大中城市第一位。

其中0.5%的环比增长指数使得西安市新建商品住宅价格的连涨数据达到了惊人的55个月，同样冠绝全国。然而密切关注我国城市房地产走势的朋友都有一个清晰的认识，那就是2019年以后随着“因城施策”和“大中城市放宽落户条件”，我国房地产市场已经由全国大中城市房价普涨的状态发展至部分城市继续增长的同时部分城市房价出现下幅。

上图中笔者用蓝色框框选的南昌、济南、青岛和郑州四座城市2020年10月份新建商品住宅成交指数相较于2020年9月就出现了下跌。实际上单个月份出现价格指数下跌属于正常现象，毕竟每个城市每个月份新发售楼盘的定位、定价不同，从而会出现销售价格的高低浮动。然而我们发现济南和郑州两个城市新建商品住宅价格同比也出现了下跌，这背后就与两座城市当地的相关政策、人口流动、产品特性以及诸多因素有关了。

今天我们主要分析，为何西安房价能够连续55个月呈现增长，同时在2015年的定基水平线上达到了全国70大中城市增长第一位的成绩。人口增量无论大众购房的目的是自住还是投资，始终商品房直接归口的背后是人口，尤其是2018年6月，西安市发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，严格按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号，拿到产权证满2年才能交易，同时全面禁止向企事业单位售房以来，基本上已经将投资客户挡在了门外。

那么在如此严格的限购政策之下为何西安的房价依旧一路增长呢？因为供需不平衡，我们先来说“需”！下图是过去三年（2017-2019年）全国城市常住人口增量排名，我们可以发现西安市以年26.28万的常住人口增量位列全国第四位。前三位的深圳、广州和杭州以2015年定基基础价格指数分别为157.6、161.9和154.9，同样高居全国前列。

然而截止到2020年10月这三城的房价已经高达78722元/㎡、38351元/㎡和32181元/㎡，分别位列全国第1、第5和第8位（西安以15974元/㎡仅位列全国第26位）。常住人口的增长排名体现出了西安房地产市场的需求端，下面我们再来看供应端数据，大家就能更明白西安房价为何上涨了。西安市商品房供应量同样我们以过去三年（2017-2019年）数据为例：2017年，西安市房屋施工面积15843.92万平方米，增长5.4%；房屋竣工面积1634.63万平方米，增长4.0%；2018年，西安房屋施工面积16044.57万平方米，增长1.3%；房屋竣工面积977.28万平方米，下降40.2%；2019年，房屋施工面积17475.02万平方米，增长8.9%；房屋竣工面积1057.69万平方米，增长8.2%。

以上数据包含住宅、办公和商业用房。通过以上数据我们不难发现，在2017-2019西安市常住人口增量高居全国前四的时间内，西安市房屋竣工面积不增反降，尤其是在2018年更是下降了40.2%，全年房屋竣工面积仅977.28万平方米，同时这一年西安市还出台调控政策，推出刚需摇号、禁止企事业购房以及限定新房买卖时限。

同时期的郑州市，年常住人口增量约20.93万人，可谓相当可观，但是为何郑州市房价会同比出现下跌呢？我们来看2018年郑州市商品房屋竣工面积达到了1946.1万平方米，是西安的两倍还多；2019年更是保持高增长商品房屋竣工面积达到了2107.4万平方米，同样是西安的两倍之多。在常住人口增量不足西安的基础之上，商品房竣工面积连续两年都是西安市的两倍之多，需求增长率低于供给增长率，就会出现供大于求的现象。

根据易居研究院2020年初发布的《全国百城库存报告》显示，郑州市以54%的库存同比增速高居全牛锅第5位。综上所述，我们发现过去三年以来，西安市在全国率先放宽落户政策，向全国城市抢人，三年时间常住人口总量破千万，常住人口年增量高居全国第四；在此基础上西安市新建房屋竣工面积却并没有出现同比例增长，反而出现40.2%的降幅，同时进一步严格调控房地产市场，从而出现了供需不平衡、刚需用户优先选择、改善性用户买不到房的市场现象。

因此部分改善性用户只能被迫挤入二手交易市场，根据统计局公布的2020年10月份70大中城市二手住宅价格销售指数显示，西安市二手房价格环比增长0.3%，同比增长1.2%，依然呈现双增长。西安房价的未来那么西安未来的房价还会如此高增长吗？实际上从近年来西安市房屋竣工面积的减少以及西安市刚刚（10月份）发布的西安市现代产业布局规划就能看出：未来5年，西安市在深化电子信息制造、汽车、航空航天、高端装备制造、新材料新能源和生物医药六大支柱产业的基础上，还将会大力发展人工智能、5G产业、增材制造、机器人产业和大数据云计算产业五大新兴产业，同时打造西安全市的全域旅游业。

房地产方面将进一步得到削弱，同时还将有大量的共有产权住房、廉租房、人才公寓等多类型住宅产品问世，给住宅市场提供多样化，满足不同收入群体的住房需求。西安虽然的人均可支配收入以及白领工资收入等方面与一线及其他省会城市存在较大差距，然而因为西安分布着诸多央企、国企以及三产企业，因此在全国城市工资中位数排名中，西安市以4203元/月位居全国第9位（中位数是指按照排序数据数列当中位于中间的那一位数，最高的北京6906元/月），正是基于此工资收入差别，目前的西安市场存在着部分城市家庭多套房，而部分外来新西安人无房、租房或拼尽全力贷款买房的住房现象。

未来5年，如果西安市常住人口增量呈现下滑态势，同时西安市增加共有产权等住房建安量，那么不排除西安再次进入横盘期或继续保持小幅增长的发展态势（也会出现一年中部分月份环比零增长甚至下跌）；反之，如果未来5年西安市常住人口增量依然保持在全国前列（个人认为不会如此），同时西安市全年房屋竣工面积没有出现大幅增长，市场需求依旧高于市场供给，那么西安在当下的全国房价排名下（全国第26名）还会出现增长，毕竟以西安市的经济总量、经济增速、人口总量、人口增量对比目前排在西安房价前面的城市来看西安还有很大的进步空间。

实际上纵观全国城市的落户、补贴政策以及房价水平，普通人要想尽快在核心城市购买商品房的办法只有两个：一、让自己成为高学历的人才；二、让自己的赚钱能力得到提升。如果你不想多努力、多付出，只想着核心城市的房价下跌，以我十多年的房地产从业经验以及对于我国城市经济发展的了解来看，不太现实。以上回答仅供提问者参考，不求其他朋友认同，内心还是希望每个人居者有其屋。

住建部对佛山、苏州、大连、南宁4城进行预警提示，近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。你怎么看？

感谢邀请回答这个问题，住建部对佛山、苏州、大连、南宁4城进行预警提示是预料之中的事情，比较这几个城市在这个两个月内的房价涨幅确实已经引起了很多媒体朋友的注意。在房住不炒和维稳为主题的情况下，过快的涨幅肯定不利于房地产市场稳定的。借此机会简单谈谈我的观察。一城一次，因城施策进行调控后，住建部进行约谈或者警示或会成为常态相比于之前的“一刀切”式的房地产调控不同，这两年已经逐步开始的一城一策调控成为主流，但是无论怎么改变，维持房地产市场基本稳定的基调是不会变的。

或许目前为止有部分城市，部分地区的房价因为投资热或者其他原因导致的房价暴涨，但是绝对不会有持续性。以苏州工业园为例，从房价开始暴涨到相关政策出台（园区限售等）仅仅2个月时间，相信作为地方来说，也需要按照上面的要求来办事，毕竟被约谈或者预警不是什么好事。浅谈几个看法：第一、允许上涨但是有一个幅度和范围。

按照三四月份的统计局的数据来看，同比上涨在15%以下的城市是安全的，环比上涨在平均线之内的也是安全的，大概是环比上涨在0.8%左右。换算到全年也就是说全年房价上涨估计维持在9%左右，住建部会认为是房价稳定，房地产市场稳定。第二、地方对于稳定房价和房地产市场采用的办法也是不同。就拿这次的佛山、苏州、大连、南宁4城来说，不同城市的调控政策就不同，比如：苏州和佛山之前是没有限售一说的，大连和南宁却是限售两年，可以说未来不同城市会根据自身情况来制定相关政策会更加普遍。

尽量使用市场手段来稳定房价应该成为主流第一、商品房说到底还是商品，需要遵守一定的市场规律，比如：供求关系等。过去的两个月出去与这个四个城市外，也有几座城市通过自身的商品房供应来稳定了房价，比如：昆明和武汉等。分别在4月份和5月初进行大量是商品房供应，使得市场上的房价趋于稳定。而以上四个城市的房价之所以出现暴涨，除去投资因素外，很大一部分原因都库存不足造成的市场恐慌。

比如：苏州工业园区的库存只有其他区域库存的五分之一甚至更少。所以，希望未来城市进行房地产调控的时候尽量通过增加或者减少商品房供应（记住不是土地供应）来稳定房价。第二、房产投资属性如何减弱应该成为一个课题。因为进入2019年后相对宽松的货币政策，使得房地产行业融资更加容易了，大量的资金需要一个去处，房地产行业是最佳选择地（股市也是，但是目前股市尚不明朗）。

也正是如此，才会有大量的资金涌入房产，因为大家都要投资啊。尤其是对于长三角和珠三角地区有一定经济实力的投资者来说。所以，2019年能否出现新的投资替代品或者使得房产的投资收益率降低到大家的预期值以下等。综上，个人觉得无论是城市限购、限售、限贷还是限价等，都是为了防止房地产投资带来的房价恶性暴涨。不可否认房产具备很强的投资属性，但是投资品总要有人来接盘的，在刚需购买力逐渐不足的情况下，如何使得房产投资风减弱避免出现巨大财富浪费应该成为一个课题进行研究。

对2020年6月15日国家统计局70城一手房价格指数的点评易居研究院智库中心研究总监严跃进1、房价指数根据简单算术平均计算,从房价指数数据看,5月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.5%,同比涨幅为4.9%。